Koupit zajíce v pytli se nemusí vyplatit. Pokud je tím zajícem objekt k podnikání, ať už jde o kancelářskou budovu, výrobní či skladovou halu nebo i jiný objekt, platí to snad dvojnásob. Nepohlídáte si určité věci, můžete se opravdu škaredě spálit a zadělat si na dlouhotrvající, finančně nákladné problémy a možná i další, mnohem větší starosti. Tento článek vám napoví, na co při koupi nezapomenout, co si před koupí ohlídat a jakou nemovitost raději nekupovat.
Dokončenou stavbu lze užívat pouze na základě kolaudačního souhlasu, nebo kolaudačního rozhodnutí [§ 119, Stavebního zákona], resp. stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolaudaci podle § 119 odst. 1, lze ji užívat jen k účelu vymezenému v povolení stavby [§ 126, Stavebního zákona].
Rozhodně je tedy dobré ověřit si, že je stavba kolaudovaná. Ale nejen to. Rovněž si ověřte, k jakému účelu užívání stavby se kolaudace vztahuje. Využití krásné skladové budovy k výrobě např. plastových výrobků se může jevit jako skvělý nápad, ale nejdříve bude nutné tzv. rekolaudovat – provést změnu užívání stavby [§ 126, Stavebního zákona]. Totéž platí, pokud např. v původním skladu kovového materiálu, chcete ukládat hořlavé výrobky.
Rekolaudace může být velmi náročný proces a to jak časově, odborně, tak i finančně. Rekolaudace může znamenat vytvoření nové projektové dokumentace a uvedení fyzického stavu objektu do souladu s touto novou dokumentací. Kupujete-li stavbu kolaudovanou k jinému účelu, než ke kterému ji chcete používat, vždy se předem ptejte odborníka (např. projekční kancelář), co bude rekolaudace obnášet. V některých případech může být rekolaudace nákladnější, než samotné pořízení stavby!
Další, pravděpodobně stejně důležitý bod, jako kolaudační rozhodnutí, je schválená projektová dokumentace skutečného provedení stavby.
Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby dokumentaci jejího skutečného provedení, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy, ověřenou projektovou dokumentaci, popřípadě jiné důležité doklady týkající se stavby [písm. e), odst. (1), § 154, Stavebního zákona].
Velmi časté je, že se nedochová žádná dokumentace, dochová se jen částečná dokumentace a nebo, že dokumentace neodpovídá skutečnému provedení stavby – resp. od kolaudace stavby na dokumentaci nikdo nesáhl, přestože se v objektu děli poměrně rozsáhlé úpravy a rekonstrukce a to nejen stavební, ale např. i změny v elektroinstalaci.
Dokumentace musí odpovídat skutečnému provedení, musí být kompletní a musí být oražena úřadem. Jinak se můžete dostat do celkem zásadních problémů.
Rozsah a obsah dokumentace skutečného provedení stavby plyne z § 4, vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb v účinném znění. Jde o poměrně novou vyhlášku. Mnoho staveb je však starších. Proto u starších staveb mohl být požadavek na projektovou dokumentaci rozdílný. Některé dokumenty jsou důležitější, než jiné. Proč? Protože se špatně nahrazují a protože se od nich odvíjejí některé další povinnosti.
Jde o základní dokument požární ochrany stavby. Plyne z něj např. dělení stavby do požárních úseků, potřeba vybavení stavby požárně bezpečnostními zařízení, počet a vedení únikových cest a umístění nouzových východů nebo stanovení odstupových vzdáleností od objektu. Tento dokument je tím prvním, který po vás bude chtít předložit státní požární dozor, při preventivní kontrole. Nemáte jej? Nebojte. Od hasičů za to pokutu nedostanete. Hasiči tento váš prohřešek pouze postoupí místně příslušnému stavebnímu úřadu, který už si s vámi pořádky udělá.
Dokument se ztratil, tak si říkáte, nevadí, necháme vypracovat nový? Věřte, že podobně přemýšlí většina majitelů objektů, kteří jsou v této situaci. A ano. Lze to. Ale nemusí to být tak jednoduché, jak se na první pohled zdá.
Jednak už jen samotné vypracování požárně bezpečnostního řešení může být značně finančně nákladné. Lehce se dostanete k částkám desítek tisíc Kč a v případě větších objektů nebo areálů i stovek tisíc Kč. To hodně záleží na tom, zda disponujete jinými dokumenty a výkresy z projektové dokumentace. Důležité je však pochopit, že nové požárně bezpečnostní řešení se zpracovává dle současně platných právních předpisů a technických norem. V praxi to může znamenat, že starší objekt těmto předpisům nebude vyhovovat! Nemusí tedy stačit vypracovat nové požárně bezpečnostní řešení, ale někdy může být nutné, fyzický stav objektu uvést do souladu s tímto novým dokumentem!
Prakticky tak může jít např. o dovybavení objektu jedněmi požárními dveřmi (investice několik desítek tisíc korun). Jindy o požární obklad stropu – to už se můžeme bavit o investici např. milion. A někdy ani novým předpisům vyhovět nelze! To pak znamená, že objekt vlastně nelze zlegalizovat!
Elektroinstalace patří mezi ty části objektu, které se nejčastěji z provozních důvodů mění. Přidělávají se nové větve a rozvody, nové zásuvky, osvětlení. Zde je dobré si uvědomit, co to je revize elektrické instalace. Zjednodušeně řečeno jde o ověření, že instalace odpovídá projektu. Změnil se projekt? Resp. původní stav elektroinstalace? Pak to znamená, že výchozí revize již nemusejí být platné. A to nemluvím o skutečnosti, že výchozí revize elektroinstalací se velmi často zcela ztratí a nejsou k dispozici vůbec.
Opět to zní jednoduše. Zavoláme revizního technika a necháme udělat výchozí revizi. Ale jak, pokud projekt elektroinstalace není k dispozici nebo elektroinstalace neodpovídá projektu? První cestou by tak mělo být provedení aktualizace projektové dokumentace na skutečný stav. To však opět není vůbec snadné a často to vyžaduje spoustu terénních měření a zkoumání a i tak může být zdárný výsledek nejistý.
Pro plynoinstalace platí prakticky totéž, co pro elektroinstalace.
Ke všem zařízením objektu musí existovat průvodní dokumentace.
Průvodní dokumentací se rozumí soubor dokumentů obsahujících návod výrobce pro montáž, manipulaci, opravy, údržbu, výchozí a následné pravidelné kontroly a revize zařízení, jakož i pokyny pro případnou výměnu nebo změnu částí zařízení. Pokud má mít zařízení pasport nebo prohlášení o shodě, pak jsou důležité i tyto dokumenty.
Opět se dá konstatovat, že zlegalizovat provoz zařízení bez průvodní dokumentace, může být velmi náročné nebo dokonce prakticky nemožné.
Například jedním z hlavních bodů kontroly provozuschopnosti požárně bezpečnostních zařízení, kterými jsou například požární dveře, je kontrola dokladů o jejich montáži. Nemáte-li tyto doklady, jste v poměrně velkém problému.
Rozhodně tedy zohledňujte absenci průvodní dokumentace v kupní ceně.
Kromě schválené projektové dokumentace, potřebujete také revize technických zařízení. Revize spadají do průvodní dokumentace zařízení, ale rozebereme je samostatně. Bez platných revizí, nelze zařízení považovat za provozuschopná a to by mělo být také rozhodně promítnuto do kupní ceny.
V předložených revizních zprávách si vždy všímejte zjištěných závad a chtějte vidět doklady o jejich odstranění. Vždy požadujte předložit výchozí revize zařízení a alespoň poslední platnou revizi.
Ve smyslu nákupu nemovitosti jsou zejména důležité revize elektroinstalací a revize systémů ochrany objektu před bleskem. Pozor! Jak již bylo výše uvedené, zejména revize elektroinstalací spočívají zejména v ověření skutečného stavu se stavem projektovým! Další důležitou podmínkou k provedení těchto revizí je mít určené vnější vlivy, které na elektroinstalaci působí. Vnější vlivy se zpravidla určují protokolem nebo jsou určeny přímo v projektové dokumentaci. Rozhodně chtějte doložit určení vnějších vlivů působících na elektrická zařízení! Právě dle vnějších vlivů se stanoví také periody pravidelných revizí.
Revize se provádějí zejména jako výchozí a jako pravidelné. Například zpětně udělat výchozí revizi hromosvodu také nemusí být vůbec snadné a vyžaduje to jeho odkopání v zemi!
U elektrických strojů, jako jsou např. soustruhy, frézky, lisy apod., se revize neprovádějí. Provádějí se tzv. kontroly a to v souladu s návodem výrobce, popř. také dle zaměstnavatelem zpracovaného místního provozního bezpečnostního předpisu. Kupujete-li nemovitost i se strojním vybavením, rozhodně není na škodu, prověřit si, jak se předchozí majitel o stroje staral. Mít k dispozici návody k obsluze je důležitý základ!
Stejně jako k elektrickým zařízením, tak i k plynovým zařízením potřebujete výchozí revize. U plynových zařízení se dále provádějí pravidelně revize ve lhůtách 1 x 3 roky a v mezidobí, 1 x ročně, se provádí kontrola zařízení.
Mezi zdvihací zařízení patří např. výtahy nebo to mohou být pevně instalované, např. mostové jeřáby. U této skupiny zařízení existuje poměrně velké množství preventivních úkonů. Zejména v případě jeřábů nelze než doporučit, přizvat si odborníka – revizního technika zdvihacích zařízení.
U výtahu chtějte předložit knihu výtahu.
Základní přehled kontrolních úkonů můžete nalézt v přehledovém lhůtníku.
Mezi tlaková zařízení, která mohou být prakticky trvalou součástí staveb, patří zejména nejrůznější expansní nádoby např. u kotlů nebo tlakové nádoby kompresorů.
I u těchto zařízení je nutné provádět celou řadu kontrolních a revizních úkonů. Opět je velmi důležité, mít průvodní dokumentaci včetně výchozí revize. Naštěstí v případě tlakových zařízení zpravidla nejde, v kontextu k ceně objektu, o nepřijatelné finanční náklady.
U nízkotlakých kotelen je nutné provádět nejméně 1 x ročně odbornou prohlídku. Samotné kotle potom podléhají revizní činnosti. Opravdu značnou pozornost věnujte kotelnám starším 20 let. Chybu neuděláte, pokud si na pomoc pozvete revizního technika kotlů. Na rozdíl od tlakových nádob stabilních, náklady na rekonstrukci či opravu kotelny už mohou šplhat, dle jejího výkonu, až do stovek tisíc nebo i milionů.
Lidově řečeno jde o komíny. Nejčastěji pro odtah spalin od kotlů. U spalinových cest je nutné pravidelně provádět jejich čištění a kontrolu. Periody se odvíjejí od druhu paliva a výkonu spotřebiče paliv. Jejich přehled naleznete v této tabulce.
Revize spalinové cesty se provádí při jejím uvedení do provozu a následně v případech, stanovených vyhláškou.
Jaká požárně bezpečnostní zařízení jsou v objektu provozována, zjistíte zejména z projektové dokumentace, konkrétně požárně bezpečnostního řešení stavby. V praxi jde zejména o:
Všechna zařízení podléhají nejméně roční kontrole provozuschopnosti, o které musí být zpracován doklad.
Ke všem instalovaným zařízením musíte mít průvodní dokumentaci, zejména doklad o montáži, návod výrobce a prohlášení o shodě. Bez těchto dokladů není možné provést kontrolu provozuschopnosti a zařízení se tak stává legislativně neprovozuschopné!
Požárně bezpečnostní zařízení, zejména elektrická požární signalizace, zařízení pro odvod tepla a kouře při požáru a stabilní hasicí zařízení, jsou zařízení značně finančně nákladná. Pokud jimi objekt dle projektu musí být vybaven, pak musejí být provozuschopná! Určitě v této oblasti nic nepodceňujte a raději věc konzultujte s odborníkem – odborně způsobilou osobou v požární ochraně nebo technikem požární ochrany, kterou můžete najít např. v katalogu odborníků.
Zejména novější objekty mohou mít střechy vybavenou systémy ochrany proti pádu. I tyto systémy podléhají pravidelné kontrolní činnosti. Velmi často jsou již projekty těchto systémů chybné, kontrolní činnost a reálný stav zanedbaný. Dle velikosti střechy zvažte oslovení odborníka na tyto systémy.
Ať už jde např. o nosnou konstrukci objektu nebo kovového schodiště, i tyto systémy podléhají kontrolní činnosti. Jde o poměrně složitou problematiku. Lze však konstatovat, že nejméně 1 x 5 let by každý ocelový nosný systém měl mít provedenu “nějakou” kontrolní činnost, tzv. běžnou nebo podrobnou prohlídku, dle jeho zařazení a způsobu namáhání.
Základem prohlídky je opět, zejména prověření, že skutečný stav odpovídá projektové dokumentaci.
Absence těchto dokladů může být minimálně dobrým argumentem pro snížení kupní ceny.
Výše byly popsány nejkritičtější systémy, podléhající kontrolní činnosti. Rozhodně nešlo ale o kompletní výčet. Právní předpisy jsou dnes tak přísné, že prakticky vše, je nutné v určitých periodách kontrolovat.
Pamatujte na to, že některé kontroly lze poměrně rychle provést a nahradit je, ale tím mohou být odhaleny kritické nedostatky, vyžadující značné investice. Kupovat stavbu bez dokladů o revizích a kontrolách nebo bez projektové dokumentace je tak skutečně jako kupovat zajíce v pytli a první návštěva některého z kontrolních orgánů, ať už jde o oblastní inspektorát práce, státní požární dozor nebo krajskou hygienickou stanici, může poměrně citelně finančně zabolet.
Dokonce se může stát, že kupující koupí fungující provoz – výrobu, který celý převezme. Následně ale zjistí, že provoz funguje nelegálně. Že např. kritické sklady jsou ve stanovených odstupových vzdálenostech objektů a bez těchto skladů výroba není možná.
Zejména pokud jde o nákupy staveb v řádu desítek a stovek milionů korun, pak vám najmutí odborníka za jednotky až desítky tisíc může nejen ušetřit spoustu budoucích problémů, ale také poskytnout skvělou vyjednávací pozici.
Pokud kupujete objekt, měli byste trvat na předložení následujících dokumentů:
Objekty, bez některého z výše uvedených a tučně zdůrazněných dokumentů, nelze v obecné rovině doporučit kupovat, alespoň ne bez předchozí konzultace s odborníkem. Vždy však záleží na typu, velikosti a složitosti objektu, zamýšlenému využití apod.
 |
 |
